Urteil des Landgerichts Detmold: Grundstückskaufvertrag und Wegerecht

Das Landgericht Detmold (Az.: 9 O 222/08) hatte sich in seinem Urteil vom 06. Mai 2010 mit einem Grundstückskaufvertrag auseinanderzusetzen, bei dem sich nachträglich Fragen zur Sittenwidrigkeit, zur Täuschung über ein Wegerecht und zur Möglichkeit einer Kaufpreisminderung stellten. Die Klage wurde in allen Punkten abgewiesen.

Sachverhalt

Die Klägerin und ihr Ehemann erwarben im Jahr 2004 ein mit einem alten Forsthaus bebautes Grundstück für 315.495,20 Euro im Rahmen eines Bieterverfahrens. Die Zuwegung zum Grundstück erfolgte über einen Nachbarweg, für den der Verkäufer ein Wegerecht in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit besaß. Im Kaufvertrag wurde die Übertragung dieser Dienstbarkeit an die Käufer vereinbart.

Später stellte sich heraus, dass die Übertragung des Wegerechts ohne Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstücks nicht wirksam war. Erst nachträglich konnte eine neue Dienstbarkeit zugunsten der Klägerin und ihres Ehemanns eingetragen werden. Die Klägerin machte geltend, dass der Kaufvertrag aufgrund von Sittenwidrigkeit und Täuschung nichtig sei oder zumindest eine erhebliche Kaufpreisminderung gerechtfertigt wäre.

Kernaussagen des Urteils

1. Keine Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags

Die Klägerin argumentierte, dass sie durch das Bieterverfahren zu einem überhöhten Kaufpreis gedrängt worden sei. Das Gericht verneinte jedoch die Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB. Es führte aus, dass es sich um ein Liebhaberobjekt handelte, dessen Marktwert schwer zu bestimmen sei. Entscheidend sei, dass sich der Kaufpreis durch ein transparentes und ordnungsgemäßes Bieterverfahren ergeben habe. Die Klägerin und ihr Ehemann seien nicht in einer Weise übervorteilt worden, die eine Sittenwidrigkeit begründen würde.

2. Keine Täuschung über das Wegerecht

Auch der Vorwurf der arglistigen Täuschung wurde zurückgewiesen. Zwar stellte sich die Übertragung des Wegerechts als rechtlich nicht möglich heraus, jedoch sei dies weder dem Verkäufer noch dem beurkundenden Notar bewusst gewesen. Das Gericht betonte, dass alle Beteiligten – einschließlich des Grundbuchamts – zunächst von der Wirksamkeit der Übertragung ausgingen. Eine bewusste Irreführung durch den Verkäufer sei daher nicht nachgewiesen.

3. Keine Kaufpreisminderung wegen des Wegerechts

Das Gericht stellte klar, dass das Fehlen einer gesicherten Zufahrt grundsätzlich einen Sachmangel darstellen kann. Allerdings sei dieser Mangel durch die spätere Eintragung einer neuen Dienstbarkeit behoben worden. Die Klägerin hatte bis zu diesem Zeitpunkt keinen Rücktritt vom Vertrag erklärt, sodass der Verkäufer das Wegerecht nachträglich verschaffen konnte. Die neue Dienstbarkeit sei mit der ursprünglich vereinbarten vergleichbar, sodass kein Anspruch auf Kaufpreisminderung bestehe.

4. Gewährleistungsausschluss greift nicht ein

Der zwischen den Parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss wäre gemäß § 444 BGB unwirksam, wenn der Verkäufer eine Garantie für das Wegerecht übernommen hätte. Da die Regelung im Kaufvertrag jedoch nur auf eine Übertragung des bestehenden Rechts abzielte, ohne eine neue Bestellung eines Wegerechts zu garantieren, sah das Gericht keine Grundlage für eine Haftung des Verkäufers.

Fazit

Das Urteil verdeutlicht, dass Käufer eines Grundstücks, insbesondere im Rahmen eines Bieterverfahrens, genau prüfen sollten, welche Rechte und Belastungen mit dem Kaufobjekt verbunden sind. Ein nicht gesichertes Wegerecht kann zwar einen Sachmangel darstellen, doch wenn der Verkäufer diesen Mangel nachträglich behebt, entfällt ein Anspruch auf Rücktritt oder Kaufpreisminderung. Die Entscheidung des Landgerichts Detmold bestätigt zudem, dass nicht jede ungünstige Vertragsgestaltung eine Sittenwidrigkeit begründet.

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Rechtsanwalt Julian Schreiber

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